Sáu vấn đề cảnh báo sai phạm về bán đấu giá tài sản và các giải pháp phòng ngừa

Ngày đăng: 18/06/2013

Công tác bán đấu giá tài sản (BĐGTS) theo Nghị định 17/2010/NĐ-CP  ngày 04/3/2010  được đánh giá là một hoạt động đang được xã hội hoá mạnh mẽ, từng bước đi vào cuộc sống với nhiều hiệu quả thiết thực. Tuy nhiên, các địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc triển khai do nhiều lý do khách quan và chủ quan khác nhau. Trong công tác thanh tra chuyên ngành về bán đấu giá tài sản, Thanh tra Bộ đã phát hiện ra một số vấn đề sai phạm do cố ý và vô ý đã, đang và sẽ gây ra hậu quả pháp lý khó lường. Để phòng ngừa các sai phạm có thể xảy ra, tác giả xin nêu một số vấn đề đã xảy ra trong thực tế và các giải pháp phòng ngừa, khắc phục các sai phạm đó.

Vấn đề thứ nhất: Hiện tượng thông đồng dìm giá, “quân xanh, quân đỏ” trong bán đấu giá tài sản.

Để ngăn chặn và chủ động phòng ngừa hành vi thông đồng, dìm giá của người tham gia đấu giá  tài sản thì cần phải nắm rõ thủ đoạn thông đồng, dìm giá:

Thủ đoạn thứ nhất: Có sự tham gia của người bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp này thì người bán đấu giá tài sản sẽ chủ động bàn bạc với một số người thông đồng, dìm giá và đặt ra các quy định, nội quy bán đấu giá tài sản. Nội dung của nội quy bán đấu giá tài sản thông thường sẽ quy định tổ chức bán đấu giá tài sản làm 2 hoặc 3 vòng, giá khởi điểm của vòng 2 phải bằng giá đã trả cao nhất của vòng 1 cộng với một bước giá, giá khởi điểm của vòng 3 phải bằng giá đã trả cao nhất của vòng 2 cộng với một bước giá. Lúc này sẽ có ít nhất 2 người thông đồng với nhau, một người sẽ trả giá khởi điểm, sau đó, người kia sẽ trả mức giá rất cao để không có người nào trả giá tiếp theo. Vòng 1 kết thúc với kết quả người trả giá cao nhất và người trả giá liền kề có giá chênh lệch rất lớn. Khi vào vòng 2 đấu gía, người trả giá cao nhất của vòng 1 sẽ trả giá phạm quy (tức là giá thấp hơn giá khởi điểm của vòng 2 theo nội quy đấu giá). Như vậy người trả giá cao nhất vòng 1 sẽ bị phạm quy. Do có thông đồng của người tổ chức bán đấu giá nên tổ chức bán đấu giá đã “linh hoạt vận dụng” trả lại tiền cọc cho người phạm quy và cho người trả giá còn lại của vòng 1 được trúng đấu giá. Cuối cùng người trả giá cao nhất (là quân xanh) lại không được trúng và người trả giá thấp nhất lại được trúng đấu giá (chủ yếu là loại tài sản tịch thu để xử lý vi phạm hành chính).

Thủ đoạn trên là hết sức tinh vi, hầu hết người tham gia đấu giá  tài sản bị lừa và không mua được tài sản, thiệt hại của người có tài sản bán đấu giá là rất lớn.

Với thủ đoạn nêu trên, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cần kiên quyết hủy bỏ kết quả đấu giá và buộc phải đấu giá lại vì theo Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì chỉ có quy định từ chối mua tài sản tại Điều 39 và không có quy định đối với việc xác định người trúng đấu giá trong trường hợp người trả giá cao nhất bị phạm quy. Do đó, trong trường hợp này, tổ chức bán đấu giá tài sản không được “linh hoạt vận dụng”  cho người trả giá còn lại cao nhất của vòng 1 được trúng đấu giá như đã nêu ở trên.

Thủ đoạn thứ hai: Có sự tham gia của người bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp này thì người bán đấu giá tài sản sẽ chủ động bàn bạc với một số người thông đồng, dìm giá để “khoanh vùng”, “hạn chế”, “chọn lọc” đối tượng là “quân xanh, quân đỏ” tham gia đấu giá như: hạn chế thông tin về phiên đấu giá bằng cách không thông báo hoặc có thông báo nhưng không niêm yết hoặc cho niêm yết không đúng nơi có tài sản bán đấu giá, gây khó khăn cho người đến mua hồ sơ xin đấu giá (như người giữ hồ sơ đi vắng, giám đốc đi vắng, chưa chuẩn bị kịp…vv..). Do đó, khi vào phiên đấu giá thì chỉ là sự “diễn kịch” của các “diễn viên quân xanh, quân đỏ”. Giá bán và người trúng đấu giá hoàn toàn theo kịch bản có sẵn được thống nhất giữa người bán đấu giá và người tham gia đấu giá. Đây cũng là mặt trái của việc xã hội hóa bán đấu giá tài sản.

Thủ đoạn này thường xảy ra ở các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với trường hợp bán đấu giá các tài sản bị tịch thu để xử lý vi phạm hành chính, tài sản thi hành án nên thường có sự thông đồng của người quản lý tài sản với người tổ chức đấu giá bán tài sản. Do đó các cơ quan có thẩm quyền phải thường xuyên kiểm tra, thanh tra và xem xét các dấu hiệu trong hồ sơ, phản ánh đơn thư của quần chúng , đặc biệt chú ý đối với những phiên đấu giá có quá ít người tham gia và chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá bán là quá thấp. Cơ quan quản lý nhà nước cần có hướng dẫn cụ thể các biểu mẫu, sổ sách, báo cáo, quy trình bán đấu giá, xây dựng quy tacứ đạo đức hành nghề cho đấu giá viên, thường xuyên tổ chức tập huấn, sơ kết, rút kinh nghiệm về mặt nghiệp vụ để giảm bớt và ngăn chặn các thủ đoạn nêu trên.

Vấn đề thứ hai: Có hiện tượng “băng nhóm, đầu gấu, xã hội đen” khống chế, đe dọa người tham gia đấu giá tài sản.

Hiện tượng này được phản ánh ở nhiều trung tâm bán đấu giá tài sản ở nhiều địa phương (đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh). Thậm chí, giám đốc trung tâm bán đấu giá tài sản đã phải nhờ cơ quan công an theo dõi, can thiệp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia đấu giá nhưng vẫn không thể giảm bớt được hiện tượng này. Hậu quả của việc này làm giảm bớt người có nhu cầu tham gia đấu giá hoặc khống chế người tham gia đấu giá trả giá cao, chỉ cho phép người có nhu cầu mua tài sản đấu giá thực sự làm quân xanh…

Muốn giải quyết triệt để hiện tượng trên thì tổ chức bán đấu giá tài sản cần áp dụng 1 trong 3 biện pháp hoặc phối hợp cả 3 biện pháp sau:

+ Tổ chức bỏ phiếu kín nhiều vòng trong nhiều ngày: Muốn làm tốt biện pháp này thì phải tổ chức bảo vệ nghiêm ngặt hòm phiếu nhưng lại phải tạo điều kiện thuận lợi nhất về thời gian cho người tham gia đấu giá nộp hồ sơ xin đấu giá, phải thông báo rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng để thu hút nhiều người tham gia đấu giá, phải công khai minh bạch kết quả sau mỗi vòng bỏ phiếu.

+ Tổ chức cho bỏ phiếu qua bưu điện: Muốn làm tốt biện pháp này thì phải lập sổ theo dõi riêng đối với các thư phiếu, có sự giám sát chặt chẽ từ khâu nhận thư phiếu đến khi vào sổ, bỏ thư vào hòm phiếu, khi mở hòm phiếu thì các thư phiếu phải còn nguyên vẹn, được giữ bí mật tuyệt đối cho đến lúc  mở hòm phiếu và mở thư.

+ Tổ chức đấu giá qua mạng: Đây là một biện pháp có tính chiến lược lâu dài vì còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như trình độ cán bộ và người tham gia đấu giá, cơ sở vật chất, thiết bị máy móc, phần mềm…Nhưng nếu thực hiện được sẽ mang lại ưu thế tuyệt đối so với các biện pháp khác.

Như vậy chỉ cần áp dụng 1 trong 3 biện pháp trên thì “băng nhóm, đầu gấu, xã hội đen” khống chế, đe dọa người tham gia đấu giá tài sản sẽ bị vô hiệu hóa, quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia đấu giá sẽ được đảm bảo.

Vấn đề thứ ba: Có hiện tượng Công chứng viên ký vào Hợp đồng bán đấu giá tài sản trước khi phiên đấu giá kết thúc. Như vậy, theo hợp đồng đã được ký thì chưa kết thúc phiên đấu giá đã có người trúng đấu giá, thậm chí có trường hợp chưa đến giờ tổ chức đấu giá đã có người trúng đấu giá vì hợp đồng đã được công chứng viên ký “chốt hạ” trước khi tổ chức phiên đấu giá. Hệ quả của hành vi trên là sau một thời gian, đất đai tăng vọt giá như “tên lửa Triều Tiên” thì lòng tham của con người cũng đổi thay, thêm vào đó có “tay trong” tham mưu nên người có tài sản bị đem ra đấu giá khiếu kiện đòi lại nhà đất với lý do: phiên đấu giá là giả tạo vì người trúng đấu giá đã được định sẵn trong hợp đồng đấu giá thành trước khi kết thúc phiên đấu giá.

Hiện tượng trên tưởng là hãn hữu nhưng lại xảy ra tương đối nhiều và chủ yếu ở các phòng công chứng có uy tín lâu năm ở các thành phố lới và rơi vào các công chứng viên dầy dạn kinh nghiệm. Sự việc tưởng như nghịch lý này lại có thật và có vụ việc đã gây ra rất nhiều phức tạp, rắc rối cho các cơ quan điều tra, thanh tra, kiểm tra, gây tốn kém, mất nhiều thời gian công sức cho nhiều cấp nhiều ngành. Sai phạm này chủ yếu là do sơ xuất của công chứng viên, nhiều công chứng viên còn chưa tính hết được hậu quả của sơ xuất này nên rất đơn giản là lấy giờ khai mạc phiên đấu giá được ghi trong giấy mời làm thời gian ký hợp đồng bán đấu giá tài sản. Khi có khiếu nại hoặc cơ quan thanh tra chất vấn thì công chứng viên mới “giật mình” .

Trong trường hợp này Trưởng Đoàn Thanh tra phải hết sức thận trọng xem xét lại toàn bộ hồ sơ đấu giá, nếu có đủ cơ sở chứng minh phiên đấu giá là có thật và đúng theo trình tự, thủ tục luật định thì cho phép công chứng viên khắc phục ngay bằng cách sửa lỗi kỹ thuật theo quy định tại Điều 43 của Luật Công chứng và giữ bí mật tuyệt đối các hồ sơ này để tránh “rũ rối” vấn đề.

Một giải pháp hữu hiệu nhất để khắc phục và đề phòng hiện tượng này là công chứng viên không ghi giờ ký hợp đồng vào lời chứng vì Luật Công chứng không bắt buộc phải ghi giờ vào lời chứng và ghi giờ giao kết hợp đồng.

Vấn đề thứ tư: Có hiện tượng khi Chấp hành viên vừa ký quyết định giải tỏa kê biên tài sản để mang ra bán đấu giá tài sản thì người phải thi hành án đã bán tài sản và đến tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký nhà đất để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, thậm chí tài sản đã được bán qua nhiều chủ.

Vì người phải thi hành án là người bị cưỡng chế kê biên, định giá tài sản để mang ra đấu giá tài sản thu tiền trả cho người được thi hành án, cho nên người phải thi hành án luôn luôn tìm mọi cách, mọi sơ hở của cơ quan thi hành án để chống đối việc cưỡng chế thi hành án. Khi mang tài sản ra bán đấu giá thì chấp hành viên phải ký quyết định giải tỏa kê biên tài sản. Do người phải thi hành án vẫn cầm “Sổ hồng” trong tay và có thông tin “nội bộ” nên đã ra tổ chức hành nghề công chứng để làm hợp đồng bán nhà. Tổ chức hành nghề công chứng kiểm tra trên mạng hoặc đã nhận được quyết định giải tỏa kê biên của chấp hành viên nên đã “vô tư” chứng vào hợp đồng bán nhà. Khi người trúng đấu giá nộp đủ tiền và nhận bàn giao tài sản thì mới “ngã ngửa” ra vì căn nhà trúng đấu giá đã bị bán qua tay người khác thậm chí đã qua tay nhiều chủ chỉ trong một thời gian ngắn. Sau đó người trúng đấu giá quay lại tổ chức bán đấu giá để đòi lại tiền đã nộp thì số tiền này đã được trả cho người được thi hành án. Cuối cùng, thiệt thòi thuộc về người trúng đấu giá.

Theo tác giả, để khắc phục hiện tượng này thì trong quyết định giải tỏa kê biên của chấp hành viên cần bổ sung thêm điều khoản hạn chế hiệu lực thi hành của quyết định là chỉ dành cho người trúng đấu giá tài sản. Như vậy, chỉ có người trúng đấu giá tài sản mới được mang tài sản đã bị kê biên ra giao dịch.

Vấn đề thứ năm: Có hiện tượng sau khi người trúng đấu giá từ chối mua tài sản nhưng người có giá kế tiếp lại không được trúng hoặc từ chối mua thì tổ chức bán đấu giá phải tổ chức đấu giá lại.

Lúc này lại có ba quan điểm xác định mức giá khởi điểm của phiên đấu giá lại:

+ Quan điểm 1: Lấy giá của người trúng đấu giá từ chối mua làm giá khởi điểm cho phiên đấu giá lại. Nếu phiên đấu giá không thành thì mới giảm giá 10% để tổ chức đấu giá lại lần 2.

+ Quan điểm 2: Lấy giá của người trúng đấu giá từ chối mua giảm đi 10% làm giá khởi điểm cho phiên đấu giá lại.

+ Quan điểm 3: Lấy giá kế tiếp của người trúng đấu giá từ chối mua làm giá khởi điểm cho phiên đấu giá lại.

Theo tác giả, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, phòng ngừa khiếu nại của sở hữu chủ tài sản thì  nên chọn quan điểm 1.

Vấn đề thứ sáu: Có muôn ngàn lý do để lý giải việc người trúng đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản, hoàn thành mọi nghĩa vụ trong hợp đồng bán đấu giá tài sản nhưng lại không được nhận tài sản.

Trong thực tế thanh tra, có nhiều vụ việc trên đã xảy ra ở nhiều địa phương, có vụ việc gây bức xúc, căng thẳng đến mức người trúng đấu giá đòi mang bộc phá, bom đến phá tan trụ sở tổ chức bán đấu giá tài sản.

Nguyên nhân chủ yếu là tài sản thi hành án dù đã được kê biên, định giá nhưng vẫn giao cho chủ sở hữu (là người phải thi hành án) quản lý, sử dụng nên khi đấu giá xong thì người phải thi hành án chống đối và rất nhiều lý do chưa thể cưỡng chế được nên thiệt thòi thuộc về người trúng đấu giá.

Giải pháp triệt để của vấn đề này là cần xem xét sửa đổi lại quy trình thi hành án, nên chăng cơ quan thi hành án chỉ tổ chức đấu giá tài sản khi đã trực tiếp quản lý tài sản này và có mặt bằng sạch để mang ra đấu giá quyền sử dụng đất hoặc căn nhà không người ở, được niêm phong mới mang ra đấu giá…để tránh trường hợp “dở khóc, dở cười” của người trúng đấu giá.

Trên đây là một số vấn đề đã xảy ra trong thực tiễn mà tác giả đưa ra từ  các hồ sơ vụ việc thu được qua nhiều năm công tác thanh tra chuyên ngành và giải quyết khiếu nại, tố cáo về bán đấu giá tài sản nhằm khuyến cáo các tổ chức hành nghề bán đấu giá tài sản, các đấu giá viên, các cá nhân tổ chức có liên quan khi tham gia hoạt động trong lĩnh vực này, đặc biệt là bán đấu giá tài sản có liên quan đến thi hành án. Vì để giữ uy tín cho các tổ chức hành nghề bán đấu giá tài sản và các cá nhân tổ chức có liên quan nên tác giả không tiện nêu ví dụ cụ thể trong bài viết, rất mong các đọc giả thông cảm, chia xẻ. Tuy nhiên, những vấn đề trên chỉ là một số ý kiến cá nhân để chúng ta cùng tham khảo.